Depreciation Mistakes That Cost Real Estate Investors Thousands
➤ Bonus depreciation, land vs. building, and recapture
Depreciation is one of the most powerful tax tools available to real estate investors. But if used incorrectly, it can lead to missed deductions or unexpected tax liabilities — sometimes costing thousands of dollars. In this blog, we’ll cover some of the most common mistakes real estate investors make with depreciation, including bonus depreciation errors, land vs. building allocation, and depreciation recapture at the time of sale.
Mistake #1: Not separating land from building
One of the most frequent depreciation errors is depreciating the entire purchase price of the property — including the land. Land is not depreciable, because it doesn’t wear out. Only the building and certain improvements qualify for depreciation.
Why it matters:
If you don’t allocate part of the purchase price to land, you’re overstating your depreciation deductions, which can trigger IRS penalties, back taxes, and interest if audited.
How to avoid it:
Use the property tax assessment or a qualified appraisal to allocate the purchase price between land and building. For example, if your tax record shows 30% land and 70% building, only the 70% is depreciable.
Mistake #2: Misunderstanding bonus depreciation
Bonus depreciation allows you to deduct a significant portion of the cost of certain assets in the first year. But many investors either don’t use it or apply it incorrectly.
How it works:
Assets with a useful life of 20 years or less (e.g., appliances, furniture, interior improvements) can qualify for bonus depreciation. In 2022, it was 100%, but it’s being phased out (80% in 2023, 60% in 2025, etc.).
The mistake:
Assuming the entire property qualifies. Buildings (residential and commercial) are depreciated over 27.5 or 39 years and do not qualify for bonus depreciation.
How to benefit:
Do a cost segregation study to break out short-life components from the structure. This can help you claim bonus depreciation on items like flooring, cabinetry, or lighting that otherwise would be lumped into the building cost.
Mistake #3: Not understanding depreciation recapture
When you sell the property, the IRS may require you to "recapture" the depreciation deductions you took — or should have taken.
What it means:
You’ll pay tax on prior depreciation deductions at a rate up to 25%. Even if you didn’t actually claim depreciation, the IRS assumes you did (or should have) and taxes you anyway.
The risk:
Failing to plan for depreciation recapture when selling your property can lead to a surprisingly high tax bill.
The strategy:
Consider 1031 exchanges or other tax-deferral strategies to postpone the capital gains and recapture tax. And always track your accumulated depreciation.
Bonus Tip: Depreciation as a strategic tool
When used properly, depreciation can:
✅ Significantly reduce your taxable income
✅ Increase cash flow
✅ Improve return on investment
✅ Play a key role in long-term wealth strategy
Conclusion
Depreciation isn’t just a line item on a spreadsheet — it’s a strategic lever for building wealth. But it must be applied correctly. From separating land and building, to identifying assets for bonus depreciation, and preparing for recapture, a smart depreciation strategy is essential.
Pro Tip: Work with accountants who specialize in real estate. A good depreciation strategy can mean the difference between maximizing your deductions and triggering an audit.
If you’re a real estate investor and want to ensure your depreciation strategy is aligned with your financial goals, JK Accounting Group is here to help.
Ошибки в расчёте амортизации, которые обходятся инвесторам в недвижимость в тысячи долларов
➤ Бонусная амортизация, земля против здания и рекуперация
Амортизация — один из самых мощных налоговых инструментов, доступных инвесторам в недвижимость. Однако при неправильном использовании она может привести к упущенным вычетам или неожиданным налоговым обязательствам — иногда на тысячи долларов. В этом блоге мы рассмотрим распространённые ошибки инвесторов, связанные с амортизацией: ошибки с бонусной амортизацией, распределение между землёй и зданием, и рекуперация амортизации при продаже.
Ошибка №1: Не выделять землю отдельно от здания
Одна из самых частых ошибок — амортизация всей стоимости объекта, включая землю. Земля не подлежит амортизации, потому что она не изнашивается. Только стоимость здания и некоторых улучшений можно амортизировать.
Почему это важно:
Если не выделить часть стоимости на землю, вы завышаете свои амортизационные вычеты. При проверке IRS может потребовать корректировку, начислить штрафы и проценты.
Как избежать:
Используйте налоговую оценку или профессиональную экспертизу для распределения стоимости между землёй и зданием. Например, если налоговая оценка показывает, что 30% стоимости приходится на землю, только 70% можно амортизировать.
Ошибка №2: Неверное понимание бонусной амортизации
Бонусная амортизация позволяет списывать значительную часть стоимости определённых активов в первый год. Но многие инвесторы либо не используют её, либо применяют неправильно.
Как это работает:
Активы со сроком службы до 20 лет (например, техника, мебель, внутренние улучшения) могут амортизироваться в размере 100% в первый год (в 2022 году), но этот процент ежегодно снижается (в 2025 году — уже 60%).
Ошибка:
Считать, что вся недвижимость имеет право на бонусную амортизацию. Здания (жилые и коммерческие) амортизируются по нормам 27.5 и 39 лет и не подходят под бонусную амортизацию.
Как использовать правильно:
Проведите исследование разделения стоимости (cost segregation study), чтобы отделить краткосрочные активы от структуры. Так можно получить бонусные вычеты на такие элементы, как полы, шкафы, освещение.
Ошибка №3: Не учитывать рекуперацию амортизации
При продаже недвижимости IRS может потребовать "вернуть" амортизационные вычеты, которые вы ранее получали — или должны были получить.
Что это значит:
Вы должны будете уплатить налог на сумму ранее списанной амортизации по ставке до 25%. Даже если вы не пользовались амортизацией, IRS считает, что вы обязаны были это сделать.
Риск:
Если не планировать рекуперацию амортизации при продаже, можно получить неожиданный большой налог.
Стратегия:
Рассмотрите возможность использования обмена по 1031 или других способов отсрочки налога. И обязательно ведите учёт накопленной амортизации.
Бонус: Амортизация как стратегический инструмент
При правильном использовании амортизация может:
✅ Значительно снизить налогооблагаемый доход
✅ Увеличить денежный поток
✅ Повысить доходность вложений
✅ Стать частью стратегии построения капитала
Заключение
Амортизация — это не просто строка в бухгалтерии. Это инструмент для роста капитала. Но он должен использоваться грамотно. Разделение земли и здания, бонусная амортизация и планирование рекуперации — всё это ключевые моменты стратегии.
Совет: Работайте с бухгалтерами, которые специализируются в недвижимости. Грамотная стратегия амортизации может дать вам преимущество и снизить риски.
Если вы инвестируете в недвижимость и хотите, чтобы ваша амортизационная стратегия действительно работала, JK Accounting Group готова вам помочь.
